Votre enfant rêve d’acheter sa maison mais avec les taux d’intérêt actuels et le coût des maisons, son projet devient de plus en plus difficile. Quelles seraient les conséquences que vous donniez en tout ou en partie votre maison ?
Parlons en premier lieu de donner une partie de sa maison et définissons la notion de don d’équité. Le don d’équité c’est la différence entre la somme payée par l’enfant et la valeur marchande réelle de la résidence qui sert de mise de fonds au moment de l’obtention du prêt hypothécaire. Si vous vendez par exemple votre maison qui est évaluée à 350 000 $ pour la somme de 250 000 $, le don d’équité est alors de 100 000 $. Votre enfant pourra, lors de la négociation de son hypothèque avoir une mise de fonds de 100 000 $ et vous 250 000 $ en liquidité pour vous reloger.
Assurance prêt hypothécaire de la SCHL
La mise de fonds de 100 000 $ permettra à votre enfant d’avoir plus de 20 % de la valeur de la propriété en mise de fonds et il ne sera pas obligé d’assurer son prêt hypothécaire avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), une économie de plusieurs milliers de dollars.
Droits de mutation
Si la vente d’une propriété s’effectue entre membres d’une même famille en « ligne directe », vers le haut ou vers le bas (de parents à enfant, d’enfant à parents, mais pas de frère à sœur), les acheteurs n’ont pas à payer les droits de mutation communément appelés « taxe de bienvenue ». C’est une autre économie de plusieurs milliers de dollars.
L’impact monétaire
Il va sans dire qu’un tel don à son enfant mérite réflexion.
Il faut vous assurer que la privation de ce montant d’argent (dans notre exemple 100 000 $) ne vous mettra pas dans le besoin plus tard. Assurez-vous de bien faire vos projections financières pour les années futures et n’hésitez pas à consulter un conseiller. Si vous avez plus d’un enfant et que vous souhaitez être équitable entre tous, il faut penser à comment vous ajusterez votre testament ou à leur verser une somme pendant votre vivant.
Assurez-vous aussi que votre enfant a la capacité de payer l’hypothèque, les dépenses courantes, les réparations, l’électricité, l’impôt foncier, etc.).
L’impact fiscal
Que l’on vende à un étranger ou à notre enfant, l’impact fiscal est le même. Dans notre exemple, il faut inscrire comme prix de vente 350 000 $, soit le montant de la juste valeur marchande du bien.
Si vous avez vendu ou donné votre résidence principale, il n’y a pas de gain en capital imposable mais si c’est une résidence secondaire, le gain en capital sera imposé à 50 %.
Reprenons notre exemple. Vous avez vendu votre résidence secondaire 250 000 $ mais sa valeur marchande était de 350 000 $. Vous devez donc inscrire comme prix de vente 350 000 $. Si vous avez payé cette résidence 50 000 $ et que vous avez fait des travaux par exemple pour 100 000 $ le coût de votre propriété est de 150 000 $. Vous pouvez aussi additionner dans les frais : le coût du notaire, d’un évaluateur agréé, d’un arpenteur, etc (exemple
10 000 $). Le coût de la résidence est donc de
160 000 $ et le prix de vente 350 000 $ donc un gain en capital de 190 000 $ imposable à 50 % soit
95 000 $. Vous devrez donc payer des impôts additionnels sur cette somme. Si vous êtes imposé à 50 % cela signifie 47 500 $; une somme non négligeable.
La même logique s’applique à l’enfant qui achète la propriété lorsqu’il la revendra. Si c’est sa résidence principale, il n’y aura pas d’impôts à payer. Si, au moment de la vente, c’est une résidence secondaire, l’enfant devra payer de l’impôt sur le gain en capital.
Les étapes à suivre
Si vous souhaitez faire don de votre maison ou d’une partie de la valeur de votre maison, vous devez :
• Signer une promesse d’achat
La promesse d’achat doit mentionner le prix de vente et la somme à laquelle correspond le don d’équité, s’il y a lieu. Les informations relatives au don d’équité peuvent être écrites dans la section « autres déclarations et conditions ». Le total de la transaction (prix de vente + don d’équité) doit correspondre à la juste valeur marchande. Cette dernière doit être déterminée par un évaluateur agréé. Elle n’égale pas nécessairement l’évaluation municipale. Cela dépend des municipalités.
• Faire la demande de financement
Votre enfant doit faire une demande de prêt hypothécaire (à moins que vous donniez toute la valeur de la maison) qui tient compte du prix payé et du don d’équité qui sera considéré comme mise de fonds. L’institution financière peut mandater un évaluateur agréé pour déterminer si le total de la transaction correspond bel et bien à la valeur marchande. Cette évaluation peut évidemment servir en cas de vérification fiscale.
• Faire rédiger le contrat notarié
Le notaire va officialiser la transaction en rédigeant l’acte de vente.
Si vous donnez toute la maison à votre enfant, il est probable que la maison sera à son nom.
Par contre dans le cas d’un don d’équité, si votre enfant devient copropriétaire de la résidence avec un conjoint, il est important d’y mentionner que la portion du don d’équité appartient à l’enfant et non aux deux conjoints. C’est très important d’avoir une clause qui prévoit qu’en cas de vente de la propriété ou de séparation des acheteurs, le don d’équité sera versé à l’enfant qui a bénéficié du don, et non divisé entre les conjoints. Pensez-y dès maintenant car ce n’est pas automatique et quand les émotions prennent le dessus, il vaut mieux avoir des papiers en règle.
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